買中古屋的最大風險就是買賣雙方的資訊不對稱，這次我在買中古屋上栽了一個好大的跟斗並且傷得很重。買中古是需要更多的用心與小心，近期看到很多則中古屋買賣的糾紛，讓我覺得一定要把這寶”貴”的一課好好跟大家分享訴”苦”，希望能降低受到不平等對待的程度。接續前一篇買中古屋眉角要知道，前一篇介紹完從房仲帶看到決定下斡旋的心得與注意事項，接下來，便是買賣的重頭戲了！這也是攸關日後糾紛的重要分享。
(五) 買屋簽約，陷阱多，事前功課不可少
房仲在約定簽約時間前30分鐘，打電話告知我們『屋內所有能移動的家具、裝飾品賣方皆會帶走喔！』。啥米，明明帶看時，房仲告知我們成交價可是包含屋內所有的物品，這種感受很不好，有種被欺騙不受尊重的感覺，並打亂我們的思緒。又過5分鐘後，房仲又打電話來告知『賣方待會須請我們簽署一份同意動撥一成價金』。
到達仲介公司辦公室時，裡面已經坐著約莫6人，我們還一頭霧水，重整思緒時，就不斷地被催促快點在哪裡哪裡簽名，啥~~我們連要簽什麼都還不知道，就直接翻到簽名處要我們直接簽名，我們不可能做這種事，基本的堅持我們還是有的，於是將文件翻至封面，想看清楚文件內容，就在此時，代書用嚴肅的聲音制止我們這個動作並說：「這都是定型化契約 ，等簽完名，回家再慢慢看」。我們表示看完文件，才會簽名，代書助理更是不耐煩地告訴我們：「別浪費大家的時間」。看到這裡，大家一定會笑說這兩個傻大呆還不有guts的轉身離開，還留下來簽什麼名啊，因為我們中計了，房仲告知若現在反悔將產生違約金的，沒錯，我們一整個被賣方的氣場給壓制住了。（為什麼是賣方氣場，看到最後就會了解我的明白了！）
我們犯了以下的疏忽：
1.定型化契約好好利用審閱期，必須具備3日以上
請簽約前，務必要求先審閱合約，將不懂的地方，用鉛筆標記，找人請教(網路搜尋求解也是不錯的選項)或是當日直接詢問特約代書。
2.詳閱《不動產說明書》
《不動產說明書》等同房子的履歷，須清楚記載房子屋況、產權內容、屋主親簽。下斡旋單前，必須向房仲索取回家好好詳細閱讀，尤其是有無特殊註記的地方，像我們最在意有無滲漏水、海砂屋、嫌惡設施，這幾項都必須勾記『無』，才會落入我們的口袋名單。 簽約前，一定要請對方申請最新的土地及建物謄本，確認和簽約賣屋的所有權人是否相同、房屋坪數是否與《不動產說明書》一致、是否有限制登記尚未塗銷等。
3.雙方特殊約定，簽約前講清楚說明白
避免簽約當日亂了套，請確認雙方有無特別的要求，並堅定清楚告知房仲，簽約當下不接受臨時條件。例如：臨時要我們接受讓賣方動撥一成價金，我們根本連思考的反應時間都沒有，或許這就是房仲業的一貫手法，目的就是要讓你沒時間思考，但我們切莫掉入此圈套，請簽約前，務必講清楚說明白，糾紛不會來。
4.須請代書核對雙方身分證
非屋主本人親自出席，也須出示授權委託書。我們當日被一開始的氣氛給打亂腳步，慌亂中未確認在場與會人員的身分。說真的，當日突然離席的人是誰？跟我們簽約的屋主是否為賣方本人？我們都不知道，我想哪天我和 Lawrence 被賣了都還不知道。
5.善用履約保證專戶，保安心
在過戶、交屋前，大小款項金額都存進專屬履保信託專戶，我個人認為這是你我都能安一份心的方法，這筆錢可是省不得，除非你很信任賣方或是代書。透過履保的方式，能避免賣方拿了錢卻不履行交屋的風險，當然賣方也能避免過戶卻要不回價金的窘境。若賣方提出要先動撥一成價金時，該不該同意，說真的，這端看你對賣方的信任程度，由於我是中古屋買房界的小白，實在不敢冒此風險，所以我不同意賣方動撥，當然種下簽約時，雙方不愉快氣氛的因子。
6.點交日需載明
當初我們的合約上未訂定確切點交日，由於我和Lawrence 誤會價金支付的日期，差點導致產生延期點交的違約金，載明點交日更能避免賣方無故拖延交屋，讓交屋遙遙無期。
7.特記事項想清楚，保平安
7-1. 『現況交屋』字眼要注意：
我們要求須於契約上載記『此屋無滲漏水情況』，當然，房仲和賣方絕不會允許這樣的寫法出現(我們當初斡旋單上可是有註記的，就說還沒到緊要關頭，房仲給的一切都是假的)，就在爭執的過程中，屋主直接請代書於契約上寫上『現況交屋』(代書便快速寫上，賣方氣場出現了喔！看出買方的弱勢嗎？)。『現況交屋』是中古屋買賣市場上，常常被賣方與房仲業當成護身符的一個說詞，所以避免該字眼出現於合約上，若是雙方合意『現況交屋』，也須請賣方明確清楚標示瑕疵位置(《不動產說明書》上也要說明這部分！)，雙方對瑕疵位置無異議時，檢附於合約上簽名以示雙方負責，合約上也要明確說明僅針對附件瑕疵處現況交屋！這點很重要，可大大避免日後糾紛產生。
7-2. 『負半年滲漏水保固』陷阱不可不知：
針對《現況交屋》賣方代書不理會我們的反對，我決定要換個方式來要求，我請代書特記『賣方願負瑕疵擔保之責』，當然，沒這麼容易，我可是花費畢生力氣，總算吵得代書在契約上寫上『負半年滲漏水保固』，我質疑怎麼會寫半年，房仲還跳出來說中古屋都只有這樣保障而已喔！(有再次發現賣方的氣場嗎？前篇分享過了，房仲的話真要小心)，這不吵就算了，吵完寫這句話根本自掘墳墓，若是滲漏水情形是在半年後才發生，不就有苦難言、求助無門嗎？在和賣方的訴訟過程中，律師表示這句話其實不代表賣方能不負物之瑕疵之責，但怕有些法官會以此判定賣方物之瑕疵擔保的期限，也就是交屋半年後後買方才發生的滲漏情形，是無法行使該權利。
8.未簽名前，不算違約
大家看到我們簽約過程，一定很想說，為什麼明明是賣方氣場，怎麼還傻呆呆的簽名了！因為我們誤以為未完成簽約，我們需支付賣方房地總價款15%的違約金，就是害怕這鉅額的賠償以及本身喜歡這間房子，只好忍氣吞聲簽下去。事後，律師告知未簽名前，都不算違約喔！契約都還沒簽完，何來違約是不是呀！
9. 買方自行找代書陪同，卡實在
買房可是人生大事，輕忽不得，建議買方可自行找信任的代書陪同。像我們就是完全信任對方，結果發現買賣方的資訊根本不對稱，尤其買到投資客房子更是糟糕，房仲與代書大多是偏向賣方的，在這種情況下，能不碰就不碰投資客的房子，不小心看上了，那記得多份小心謹慎，可以的話，簽約時多帶自己的代書為自己權益把關。
(六) 物之瑕疵護身符，千萬拋不得
買房最怕買到瑕疵屋，更擔心索討無門的情況，為避免這情況，一定要大聲疾呼的告訴各位，買房前請先好好瞭解何謂『瑕疵擔保』中的『物之瑕疵』。『物之瑕疵』以交屋為時間分界，交屋前就已發生出現的事實，屬於前屋主賣方的責任，相反地，若是交屋後才發生出現的，屬於買方自負責任，也就是無法請求賣方賠償。
細節藏在契約中，簽約時要特別注意是否有陷阱在其中，例如：買方已知曉屋況，賣方不負瑕疵擔保之責，或是賣方僅負半年瑕疵擔保等誘使我們拋棄物之瑕疵的詞語。若是一旦契約上被載記，後續有糾紛，只能悔不當初了。
大家一定滿滿的疑問「既然物之瑕疵是消費者的保護傘，怎麼還有這麼多苦主出現呢」？我在此不得不跟告位說一個非常現實的一面，那就是舉證難度非常高，能夠在法律上，得到該有賠償的機會相對很低的，不僅如此，當要走上訴訟這一途，買方要負擔的心理、金錢、時間壓力等更是大，常常有人不堪負荷，選擇放棄訴訟，這也是讓投資客放心大玩這套的安心劑。
(七) 談判過程，不被嚇唬
我們賠償交涉的過程中，皆是透過房仲傳達，我們僅在簽約當日見過所謂的屋主，爾後就再也無法直接與屋主聯繫，儘管我們怎麼要求當面協商，屋主不出現就是不出現。房仲直推說我們的滲漏與賣方無關，滲漏原因為外牆，而外牆權責隸屬管委會，他們能做的僅能陪同我們向管委會要求處理，不斷地告訴我們，他們是很有誠意處理(就是3萬元打發整間都滲漏光的慘況、或是陪我們向管委會要求索賠等鬼話)，若我們還是執意如此，別怪他們沒保護我們並給我們的忠告「賣方若是奇蒙子不好，不惜花大把銀子請律師，也要跟我們玩到底，因為此案件賣方本來就沒責任等等威脅的話語」。
只要我們自己站得住腳，對自己的權益清楚，不要輕易妥協，談判過程，別被嚇唬，堅定自己的立場，會要回應有的賠償。寫完這長長一篇還是必須老實的說《事前謹慎小心，甚過於事後彌補》，雖然我們透過訴訟，爭取回我們應有的權益，但是也讓我們吃盡苦頭。
